Mit Spannung verfolgten Besigheimer aus der Marienstraße, der Luisenstraße und aus angrenzenden Straßen des Wohngebietes Schäuber, was am Dienstag in der Sitzung des Gemeinderates auf den Bildschirmen präsentiert wurde: Mit Skizzen und Plänen wurde dort das Projekt „Luisenhöfe“ erläutert, die geplante Bebauung des früheren Ziegeleiareals. Erstellt und beauftragt hatte die Pläne die Wohnbaufirma Layher, der Investor und Besitzer des Geländes. Auf dem zwei Hektar großen Areal sollen rund 270 Wohneinheiten entstehen.
Besigheim Pläne für „ein kleiner Dorf“
Von Michael Soltys 09.11.2023 - 11:24 Uhr
Die Wohnbaufirma Layher hat die Pläne für das Ziegelei-Areal im Gemeinderat vorgestellt. Ein Bebauungsplan und städtebaulicher Vertrag sollen folgen.
Bürgermeister Steffen Bühler hielt sich bei der Bewertung der Layher-Pläne zurück. Die Rolle überließ er Albrecht Reuß vom Pfullinger Stadtplanungsbüro „Citiplan“, der von der Stadt beauftragt wurde. Davon erhoffe man sich Distanz und Objektivität.
Nur ein erster Schritt
Die Pläne sind in Gesprächen zwischen allen Beteiligten ausgehandelt worden, das letzte Wort ist aber noch längst nicht gesprochen. Umstritten sind die Gebäudehöhen und die Verkehrserschließung, wie die Fragen der Bürger und die spätere Diskussion zeigten. Die Rahmenbedingungen wird der Gemeinderat in einem Bebauungsplan festlegen. Zwischen Investor und Stadt muss zudem ein städtebaulicher Vertrag geschlossen werden. Auch wenn die Pläne Züge eines Kompromisses zeigen: Insgesamt weisen sie „städtebauliche Qualität“ auf, sagte Albrecht Reuß, das Gelände sei dicht bebaut, „aber qualitativ so gut, dass man es entwickeln kann“, sagte er, der Entwurf sei stimmig und umsetzbar. Der Wunschkatalog der Stadt aber „hat sich aufgrund verschärfter Rahmenbedingungen reduziert“, sagte Reuß. Damit sprach der Städteplaner die schwierige Situation in der Baubranche an.
Steigende Zinsen, Inflation und die Unsicherheit über die wirtschaftliche Entwicklung haben zu einer großen Zurückhaltung der Kunden und zu einer ersten Insolvenz in der Region geführt. Das dürfte den Druck auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts erhöht haben. Die Stadt aber will Wohnraum schaffen. Für Bürgermeister Steffen Bühler ist es deshalb ein „großes Plus“, dass Layher in der Lage sei, „dieses Vorhaben zu beginnen und umzusetzen“, sagte er.
Insgesamt sei die Nachverdichtung auf dem Areal nahe dem Bahnhof gelungen, stellt Stadtplaner Reuß fest. Die „Luisenhöfe“ wie das Areal genannt wird, sind ein reines Wohnquartier mit einem zweistöckigen Tiefgaragen-Untergeschoss. Um den geforderten regionalen Wohnbauschwerpunkt zu schaffen, sei die hohe Dichte an diesem Standort richtig, es entstehe ein „kleines Dorf“. Die Pläne zeigen einen Mix aus L-förmigen Häusern, aus Punkthäusern und länglichen Gebäuden. Es entstehen einige Freiflächen. Im Inneren des weitgehend autofreien Geländes organisieren sich die Häuser um einen Quartierplatz, es gibt Räume für einen Nachbarschaftstreff. Die Zufahrt erfolgt über die Marienstraße, die Abfahrt über die Luisenstraße. Die Häuser selbst weisen in der Gestaltung eine architektonische Vielfalt auf, stellte der Planer fest. Entlang der Achse der Hauptzufahrt kann eine Baumreihe angelegt werden, hob Reuß mehrfach hervor.
Die Gebäude weisen eine Höhe von drei bis fünf Geschossen auf. Zwei von ihnen sind umstritten: An der Zufahrt von der Marienstraße her soll ein markantes fünfstöckiges Gebäude entstehen. Und im Mittelpunkt des Quartiers haben die Layher-Planer ein achtstöckiges Gebäude mit einer Fassade in Ziegeloptik vorgesehen, das sie als Reminiszenz an den früheren Kamin der Ziegelei vermarkten möchten. „Wir hatten uns andere Möglichkeiten vorgestellt“, bewertete Stadtplaner Reuß dieses Projekt.
Kritik an der Höhe der Gebäude
Andererseits: Unter den wenigen Stellen im Quartier sei diese „am ehesten für ein höheres Gebäude geeignet“, sagte er. Vor allem das Entree zum Quartier, das Torhaus, wie es genannt wurde, ist aus Sicht von Gemeinderäten mehrerer Fraktionen zu massiv und zu hoch. Doch es gab auch andere Kritikpunkte. Aus Sicht von Stadtrat Christian Herbst, SPD, fehlt es an der Sozialverträglichkeit.
Die Stadt müsse auf die Umsetzung ihrer baulandpolitischen Grundsätze drängen, wonach 20 Prozent der Fläche für preisgünstigen Mietwohnungsbau verfügbar sein müssen. Walter Zeyhle, Freie Wähler, sagte, dass die Gebäude im vorderen Teil zur Luisenstraße zu hoch seien. Er schlug vor, dagegen die Häuser im südlichen Teil, zur alten Lehmgrube hin, aufzustocken. Eine Kita ist nicht geplant, neue Gruppen könnten im nahen Martinshaus oder Edeka-Zentrum entstehen. Die Lösungen seien fraglich, so Helmut Fischer vom BMU. Es bedürfe noch Erläuterungen.
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