Gute Zeiten, schlechte Zeiten“, so fasste Vorstandsmitglied der Kreissparkasse Ludwigsburg (KSK), Thomas Raab, die Ergebnisse des diesjährigen Immobilienmarktberichts knapp zusammen: Gute für Käufer, schlechte für Mieter. Die KSK stellte als größter Immobilienmakler im Landkreis bereits zum sechsten Mal ihren Wohnmarktbericht vor: Die Trends, die man bei der Vorstellung des letzten Berichts absah, hätten sich im Großen und Ganzen bestätigt, so Raab. Einmal die damals schon absehbaren Zinssenkung der EZB, dann die steigenden Löhne und der Rückgang der Immobilienpreise.
Immobilienmarktbericht Ludwigsburg Der richtige Zeitpunkt fürs Eigenheim?
Von Jonathan Lung 24.10.2024 - 18:30 Uhr
Der Immobilienmarktbericht 2024 der Kreissparkasse Ludwigsburg wurde am Donnerstag präsentiert. Er zeigt einen angespannten Wohnungsmarkt.
Brennpunkt der Wohnungskrise
600.000 Wohnungen fehlen bundesweit – 250.000 davon allein in Baden-Württemberg. Das liege an den zu hohen Baukosten – es ist zu teuer. „Wir befinden uns im Brennpunkt der Wohnungskrise“, sagt Raab. „Eine Mischung aus allem“ bedinge aktuell die hohen Baukosten: Grundstückspreise, Lohn- und Materialienkosten sind hoch.
Stuttgart gehört zu den Top sieben Städten in Deutschland, was die Immobilienpreise angeht, Ludwigsburg merkt das unmittelbar. Im Landkreis leben über 550.000 Menschen, der Bedarf an Wohnraum ist ungebrochen hoch – allerdings sanken die genehmigten Bauanträge für Neubauwohnungen 2023 um zehn Prozent.
Der Mangel an Wohnungen rund um die Landeshauptstadt führt auch zu einer Renaissance der Vermietung durch den Arbeitgeber: durchaus ein Wettbewerbsvorteil im Kampf um Arbeitskräfte. Besonders beim sozialen Wohnungsbau schlägt sich der Mangel nieder: „Ohne staatliche Subventionen ist es nicht möglich, günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.“ Die Nachfrage habe sich klar vom Kaufen zum Mieten verschoben. Die Mieten stiegen dabei deutlich: Neuvertragsmieten lagen im Frühjahr 2024 durchschnittlich bei 12,5 Euro pro Quadratmeter für Altbauobjekte, 12,8 Euro bei Bestandsobjekten und 15,5 Euro bei Neubauobjekten – ein neues Rekordhoch.
Viele Kunden überlegten sich deshalb, ob es nicht besser sei, eine Immobilie zu finanzieren, so Christopher Gentzcke, Abteilungsleiter des Immobilien- und Gewerbekundencenters: 1943 Kunden stehen 121 gelisteten Objekten gegenüber – der Bedarf ist groß. 3680 Euro pro Quadratmeter kostete eine Eigentumswohnung im Schnitt im Frühjahr 2024, 11,8 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Neuerrichtete Objekte lagen im Schnitt bei 6250 Euro pro Quadratmeter, 4,3 Prozent weniger. Sogar um 16 Prozent war der Durchschnittspreis von freistehenden Einfamilienhäusern gesunken, auf 703.000 Euro. Ähnlich gesunkene Preise gab es auch bei Doppelhaushälften und Reihenmittelhäusern. Im dritten Quartal 2024 aber stiegen laut neuesten Berichten die Preise von Bestandswohnungen wieder an.
Baugenehmigungen halbiert
Sowohl geringe Nachfrage als auch Angebot gibt es im Neubausegment: die Baugenehmigungen im Landkreis bei Wohnungen haben sich halbiert, bei Einfamilienhäusern sanken sie von 287 auf 201. Sehr sinnvoll sei es, sich über den energetischen Zustand der Immobilie Gedanken zu machen: weiter steigende CO2-Preise werden erwartet. Neben der Lage ist die Energieeffizienz für den Wert einer Immobilie entscheidend, bei allen Wohnungsarten. Die Zinssenkungen der EZB führen nun wieder zu attraktiveren Finanzierungszinsen, der Zinsgipfel ist überschritten, erklärte Gentzcke, bei der KSK liegen sie aktuell zwischen 3,3 und 3,6 Prozent.
In den kommenden Monaten bleibe der Immobilienmarkt sicher weiter angespannt, ist man sich bei der Präsentation des Berichts klar. Die Wohnraumsituation bleibe aufgrund der rückläufigen Bautätigkeit, der Zuwanderung und der demografischen Entwicklung angespannt. Für Mieter wird der Markt noch enger. Durch die gestiegenen Löhne und die gesunkenen Preise und Zinsen entspanne sich die Käufersituation dagegen, schloss Raab: der Preis für ein Haus in Sachsenheim liegt beispielsweise 12,6 Prozent unter dem im Vorjahreszeitraum, der einer Wohnung gar 14,7 Prozent niedriger – die Mieten dagegen sind um 4,9 Prozent gestiegen: „Immobilienwünsche lassen sich wieder erfüllen“, so Raab.
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